kiracıları arşivleri - Habernetik - Haberdeki Benzersiz Etik

Konut sahibi ve kiracıları kapsayan yeni devir 1 Eylül’de başlıyor: Arabulucu deva olmaz

Tue, 30 Jan 2024 10:00:10 +0000

Ölümle bile sonuçlanan ev sahibi ile kiracı ortasındaki hengameleri önlemek için hükümetin mecburî hale getirdiği arabuluculuk sistemi 1 Eylül’de başlıyor. Bölüm temsilcilerine nazaran sistem mahkemelerdeki yığılmayı önlese de sorunun tahliline “çare” olmayacak.

Düşük faiz, yüksek kur siyasetiyle 2018 yılında başlayan ekonomik model konut ve kiralardaki artışlar nedeniyle barınma krizi yarattı. 2018 yılında ortalama 1000 lira olan kiralar bugün 10 bin TL düzeyine çıkarken hükümet deva için pansuman tedbirlere başvuruyor. Uygulanmayan yüzde 25 kira artışına ek olarak Meclis’te kabul edilen arabuluculuk düzenlemesi 1 Eylül 2023 prestijiyle yürürlüğe girecek.

(Ali Güvenç Kiraz)

‘TARİHİN EN MAKUS DÖNEMİ’

Kiracı ve mal sahibi ortasındaki bağın Cumhuriyet tarihinin en makûs devrinde olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın yorumu şöyle:

“Arabulucuk kurumu tarafların son bir kez bir ortaya getirilmesi üzerine heyeti. Mal sahibi açısından üç sene beklemek, kiracı açısından üç sene sonra geriye dönük olarak farkları toplu ödemek üzere bir kadro ıstıraplar nedeniyle kira tespit davalarının muvaffakiyet talihini daha yüksek görüyorum. Kira tahliye davalarında ise muvaffakiyet oluşturacağına çok inanmıyorum. Arabuluculuk öncesinde de iki taraf birbirlerini tüketmiş oluyor.”

‘ÇÖZÜM ENFLASYONUN DÜŞMESİ’

Kira uyuşmazlıklarında kalıcı tahlilin yüksek enflasyonun kalıcı olarak düşmesi ve kira fiyatlarının stabil hale gelmesiyle sağlanacağını söyleyen Gayrimenkul Uzmanı Avukat Sinan Keskin, şu görüşleri savunuyor:

Taraflar, arabuluculuğun sonuçsuz kalması durumunda dava yoluna gidebilirler. Şimdiye kadar arabuluculuk yapmış olduğum davalarda yalnızca yüzde 15’i mahkemeye taşınmadan sonlandı. Kiralara ait arabuluculuk uygulamasında da emsal oranlarda kira ihtilaflarının tahlile kavuşabileceğini düşünüyorum.
Arabuluculuk uygulamasının kısmen de olsa mahkemelerdeki yükü hafifleteceğini fakat bunun tekrar de bir tahlil olmayacağı kanaatindeyim.
Kalıcı tahlil ise Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyonun kalıcı olarak düşürülmesi, konutta arz talep istikrarının sağlanması ve bu bağlamda kira fiyatlarının stabil hale gelerek, konut sahibi ve kiracı ortasında artık hasımlığa varan ihtilafların yargıya taşınmadan son bulmasıdır.

(Ulvi Özcan)

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü Lideri Ulvi Özcan da sorunun düşük faiz yüksek enflasyon nedeniyle ortaya çıktığını belirtiyor. Tahlilin bu cins palyetif önlemlerle olamayacağını söylüyor. Konut alanında bütünlüklü bir yeni vizyon oluşturulması gerektiğini belirten Özcan, “Türkiye’nin çeşitli bölgelerinde cazibe alanı yaratılmalı ve 20 milyonu aşan İstanbul üzere kentler yerine düşük nüfuslu kentler yaratılmalı. Arabulucuk sisteminin bir işe yarayacağını sanmıyorum” diyor.

(Nizameddin Aşa)

‘MAHKEMEDE YIĞILMA ÖNLENECEK’

İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizameddin Aşa

“Taraflar bir ortaya gelemiyor bazen; lakin bu vesileyle gelecek. Biz iki yıldan bu yana kendi uğraşımızla bunu uyguluyorduk. Uzlaşmaktan yana konut sahibi ve kiracıyı ikna edip muahedesini sağlıyorduk. Bu da şu anda yasal bir hale geldi. Mahkemeye başvurmadan evvel bir arabulucuya gidiyorsunuz sizi uzlaştırması için. Uzlaşamazsanız dava açılıyor. Uzlaşmacının verdiği rapor zati karar niteliğinde. Maksat mahkemelerdeki yığılmayı önlemek.”

Konut sahibi ve kiracıları kapsayan yeni devir 1 Eylül’de başlıyor: Arabulucu deva olmaz yazısı ilk önce Habernetik - Haberdeki Benzersiz Etik üzerinde ortaya çıktı.

Konut sahibi ve kiracıları kapsayan yeni devir 1 Eylül’de başlıyor: Arabulucu deva olmaz

Sun, 28 Jan 2024 21:00:05 +0000

Ölümle bile sonuçlanan ev sahibi ile kiracı ortasındaki hengameleri önlemek için hükümetin mecburî hale getirdiği arabuluculuk sistemi 1 Eylül’de başlıyor. Dal temsilcilerine nazaran sistem mahkemelerdeki yığılmayı önlese de sorunun tahliline “çare” olmayacak.

Düşük faiz, yüksek kur siyasetiyle 2018 yılında başlayan ekonomik model konut ve kiralardaki artışlar nedeniyle barınma krizi yarattı. 2018 yılında ortalama 1000 lira olan kiralar bugün 10 bin TL düzeyine çıkarken hükümet deva için pansuman tedbirlere başvuruyor. Uygulanmayan yüzde 25 kira artışına ek olarak Meclis’te kabul edilen arabuluculuk düzenlemesi 1 Eylül 2023 prestijiyle yürürlüğe girecek.

(Ali Güvenç Kiraz)

‘TARİHİN EN BERBAT DÖNEMİ’

Kiracı ve mal sahibi ortasındaki münasebetin Cumhuriyet tarihinin en berbat periyodunda olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın yorumu şöyle:

“Arabulucuk kurumu tarafların son bir sefer bir ortaya getirilmesi üzerine şurası. Mal sahibi açısından üç sene beklemek, kiracı açısından üç sene sonra geriye dönük olarak farkları toplu ödemek üzere bir grup kasvetler nedeniyle kira tespit davalarının muvaffakiyet talihini daha yüksek görüyorum. Kira tahliye davalarında ise muvaffakiyet oluşturacağına çok inanmıyorum. Arabuluculuk öncesinde de iki taraf birbirlerini tüketmiş oluyor.”

‘ÇÖZÜM ENFLASYONUN DÜŞMESİ’

Kira uyuşmazlıklarında kalıcı tahlilin yüksek enflasyonun kalıcı olarak düşmesi ve kira fiyatlarının stabil hale gelmesiyle sağlanacağını söyleyen Gayrimenkul Uzmanı Avukat Sinan Keskin, şu görüşleri savunuyor:

Taraflar, arabuluculuğun sonuçsuz kalması durumunda dava yoluna gidebilirler. Şimdiye kadar arabuluculuk yapmış olduğum davalarda yalnızca yüzde 15’i mahkemeye taşınmadan sonlandı. Kiralara ait arabuluculuk uygulamasında da benzeri oranlarda kira ihtilaflarının tahlile kavuşabileceğini düşünüyorum.

Arabuluculuk uygulamasının kısmen de olsa mahkemelerdeki yükü hafifleteceğini lakin bunun yeniden de bir tahlil olmayacağı kanaatindeyim.

Kalıcı tahlil ise Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyonun kalıcı olarak düşürülmesi, konutta arz talep istikrarının sağlanması ve bu bağlamda kira fiyatlarının stabil hale gelerek, mesken sahibi ve kiracı ortasında artık hasımlığa varan ihtilafların yargıya taşınmadan son bulmasıdır.

(Ulvi Özcan)

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü Lideri Ulvi Özcan da sorunun düşük faiz yüksek enflasyon nedeniyle ortaya çıktığını belirtiyor. Tahlilin bu cins palyetif önlemlerle olamayacağını söylüyor. Konut alanında bütünlüklü bir yeni vizyon oluşturulması gerektiğini belirten Özcan, “Türkiye’nin çeşitli bölgelerinde cazibe alanı yaratılmalı ve 20 milyonu aşan İstanbul üzere kentler yerine düşük nüfuslu kentler yaratılmalı. Arabulucuk sisteminin bir işe yarayacağını sanmıyorum” diyor.

(Nizameddin Aşa)

‘MAHKEMEDE YIĞILMA ÖNLENECEK’

İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizameddin Aşa

“Taraflar bir ortaya gelemiyor bazen; lakin bu vesileyle gelecek. Biz iki yıldan bu yana kendi gayretimizle bunu uyguluyorduk. Uzlaşmaktan yana konut sahibi ve kiracıyı ikna edip mutabakatını sağlıyorduk. Bu da şu anda yasal bir hale geldi. Mahkemeye başvurmadan evvel bir arabulucuya gidiyorsunuz sizi uzlaştırması için. Uzlaşamazsanız dava açılıyor. Uzlaşmacının verdiği rapor esasen karar niteliğinde. Hedef mahkemelerdeki yığılmayı önlemek.”

Konut sahibi ve kiracıları kapsayan yeni devir 1 Eylül’de başlıyor: Arabulucu deva olmaz yazısı ilk önce Habernetik - Haberdeki Benzersiz Etik üzerinde ortaya çıktı.

Yargıtay’dan mesken sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiren karar

Mon, 25 Sep 2023 07:36:13 +0000

Davacı; 2019 tarihli ve 10 yıl periyodik kontrat ile davalıya ilişkin taşınmazda kiracı olduğunu, mukavelede kiralananın düğün salonu olarak kullanılacağının ve öteki amaçla tasarruf edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, Türkiye’de artan Covid-19 salgını sebebiyle tüm vilayetlerde düğün ve nişan salonları faaliyetlerinin durdurulması sonucunda, 17 Mart 2020 tarihli ihtarname ile faaliyete tekrar müsaade verilene kadar kira ödemesi yapamayacağını davalıya bildirdiğini, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma kuralı ile faaliyete müsaade verilmesine karşın, alınan tedbirlerin düğün aktifliklerine iştirakçi sayısını, kiralananın kullanabileceği alanı ve münasebetiyle kiralanandan beklediği faydayı önemli biçimde düşüreceğini, böylelikle başlangıçta var olan edimler istikrarının aleyhine bozulduğunu ileri sürerek;

aylık net 62 bin 573 lira 50 kuruş olan kira bedelinin 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 30 bin liraya uyarlanmasına karar verilmesini talep etti.

Davalı; kira kontratında uyarlama talep edilmeyeceğinin, hatta zorlayıcı sebep halinde kiralanan kullanılmasa dahi kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu nedenle kiracının Covid-19 salgını nedeniyle müşterilerinin azaldığı gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istedi.

İLK DERECE MAHKEMESİ UYARLAMA TALEBİNİ KISMEN KABUL ETTİ

İlk Derece Mahkemesince; kira kontratında olumsuz uyarlama kaydı bulunmasına karşın tekrar de kira mukavelesinin değişen kaidelere nazaran uyarlanmasının Yargıtay içtihatlarında da kabul gördüğü, 2020 yılı Mart ayından beri dünya çapında yaşanan salgın hastalığın toplumsal dengeyi etkilediği, bu salgın hastalığın öngörülebilir nitelikte olmadığı, düğün salonlarının çalışmasına resmi kararlarla orta verildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. unsurunda uyarlama için öngörülen kaidelerin oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne karar verildi.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvuruldu.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ DAVAYI REDDETTİ

Bölge Adliye Mahkemesince, davaya bahis 2019 başlangıç tarihli ve on yıl periyodik kira mukavelesinin (1.3.) unsurunda; kiracının her ne sebeple olursa olsun kira mukavelesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğinin belirtildiği ve 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 12. unsuru mucibince tacir sıfatını taşıyan davacının basiretli davranması gerektiği, kira mukavelesindeki açık kararlar karşısında davacı kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyeceği, Birinci Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapılmasının yanlışsız olmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf müracaatının asıldan reddine, davalının istinaf müracaatının kabulü ile Birinci Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın ve ihtiyati önlem isteminin reddine karar verildi. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edildi.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ DAVACI KİRACIYI HAKLI BULDU

Dosyayı ele alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bozma ilâmında şu sözlere yer verdi:

“Söz konusu mukavele kararları birlikte değerlendirildiğinde; kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmasa dahi kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getireceğine ait kararlar ile 6098 sayılı Kanun’un 301. unsurunun emredici kararı, davacı kiracı aleyhine (davalı kiraya veren lehine) değiştirilmiştir. Münasebetiyle kontratın anılan bu kararları, birebir Kanun’un 27. hususu uyarınca kesin olarak geçersizdir. Başka taraftan, bu kararların geçersiz olması, kontratın öteki kararlarını etkilememektedir.

Hal bu türlü olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira mukavelesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı kontratta kararlaştırılan kullanım emeline elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair kararların geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve önlemlerin faal olduğu periyotla hudutlu olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Kanun’un 138. hususu uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı kıymetlendirme ile Birinci Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması hakikat görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay’dan mesken sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiren karar yazısı ilk önce Habernetik - Haberdeki Benzersiz Etik üzerinde ortaya çıktı.

Yargıtay’dan mesken sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiren karar

Sun, 24 Sep 2023 22:36:05 +0000

Davacı; 2019 tarihli ve 10 yıl müddetli kontrat ile davalıya ilişkin taşınmazda kiracı olduğunu, mukavelede kiralananın düğün salonu olarak kullanılacağının ve öteki maksatla tasarruf edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, Türkiye’de artan Covid-19 salgını sebebiyle tüm vilayetlerde düğün ve nişan salonları faaliyetlerinin durdurulması sonucunda, 17 Mart 2020 tarihli ihtarname ile faaliyete tekrar müsaade verilene kadar kira ödemesi yapamayacağını davalıya bildirdiğini, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma kaidesi ile faaliyete müsaade verilmesine karşın, alınan tedbirlerin düğün aktifliklerine iştirakçi sayısını, kiralananın kullanabileceği alanı ve münasebetiyle kiralanandan beklediği faydayı önemli formda düşüreceğini, böylelikle başlangıçta var olan edimler istikrarının aleyhine bozulduğunu ileri sürerek;

aylık net 62 bin 573 lira 50 kuruş olan kira bedelinin 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 30 bin liraya uyarlanmasına karar verilmesini talep etti.

Davalı; kira mukavelesinde uyarlama talep edilmeyeceğinin, hatta zorlayan sebep halinde kiralanan kullanılmasa dahi kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu nedenle kiracının Covid-19 salgını nedeniyle müşterilerinin azaldığı gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istedi.

İLK DERECE MAHKEMESİ UYARLAMA TALEBİNİ KISMEN KABUL ETTİ

İlk Derece Mahkemesince; kira kontratında olumsuz uyarlama kaydı bulunmasına karşın yeniden de kira kontratının değişen kurallara nazaran uyarlanmasının Yargıtay içtihatlarında da kabul gördüğü, 2020 yılı Mart ayından beri dünya çapında yaşanan salgın hastalığın toplumsal dengeyi etkilediği, bu salgın hastalığın öngörülebilir nitelikte olmadığı, düğün salonlarının çalışmasına resmi kararlarla orta verildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. hususunda uyarlama için öngörülen kaidelerin oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne karar verildi.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvuruldu.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ DAVAYI REDDETTİ

Bölge Adliye Mahkemesince, davaya bahis 2019 başlangıç tarihli ve on yıl vadeli kira kontratının (1.3.) unsurunda; kiracının her ne sebeple olursa olsun kira kontratı devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğinin belirtildiği ve 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 12. hususu yeterince tacir sıfatını taşıyan davacının basiretli davranması gerektiği, kira kontratındaki açık kararlar karşısında davacı kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyeceği, Birinci Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapılmasının gerçek olmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf müracaatının asıldan reddine, davalının istinaf müracaatının kabulü ile Birinci Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın ve ihtiyati önlem isteminin reddine karar verildi. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edildi.

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ DAVACI KİRACIYI HAKLI BULDU

Dosyayı ele alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bozma ilâmında şu sözlere yer verdi:

“Söz konusu kontrat kararları birlikte değerlendirildiğinde; kiraya verenin, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmasa dahi kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getireceğine ait kararlar ile 6098 sayılı Kanun’un 301. unsurunun emredici kararı, davacı kiracı aleyhine (davalı kiraya veren lehine) değiştirilmiştir. Münasebetiyle kontratın anılan bu kararları, birebir Kanun’un 27. unsuru uyarınca kesin olarak geçersizdir. Başka taraftan, bu kararların geçersiz olması, kontratın öbür kararlarını etkilememektedir.

Hal bu türlü olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira mukavelesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı mukavelede kararlaştırılan kullanım emeline elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair kararların geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve önlemlerin aktif olduğu devirle hudutlu olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Kanun’un 138. hususu uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı kıymetlendirme ile Birinci Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması yanlışsız görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Yargıtay’dan mesken sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiren karar yazısı ilk önce Habernetik - Haberdeki Benzersiz Etik üzerinde ortaya çıktı.