Türkiye’nin emlak karar platformu Emlakjet, Endeksa verileriyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’nu kamuoyuyla paylaştı. Rapor, konut piyasasında fiyat artışlarının sürdüğünü ancak reel bazda değer kaybının devam ettiğini ortaya koydu.
Araştırmaya göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL’ye, ortalama konut satış bedeli ise 5 milyon 20 bin 264 TL’ye ulaştı. Son bir yıllık dönemde konut metrekare fiyatlarında nominal bazda yüzde 23,8 oranında yükseliş kaydedildi.
Ancak enflasyon etkisinden arındırılmış verilere bakıldığında, yıllık bazda fiyat değişimi yüzde eksi 6,5 olarak hesaplandı. Bu durum, konut fiyatlarının Türk lirası cinsinden artış göstermesine rağmen reel anlamda alım gücü karşısında gerilemeye devam ettiğine işaret etti.
Öte yandan, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Mayıs 2026 verileri konut satışlarında belirgin bir yavaşlamaya işaret etti. Ülke genelindeki toplam konut satışları, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adede düştü.
İlk el konut satışları yıllık bazda yüzde 27,9 gerileyerek 30 bin 196 adet olurken, ikinci el konut satışları yüzde 32,7 düşüşle 63 bin 137 adet seviyesinde gerçekleşti. Böylece toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 32,4, ikinci el konutların payı ise yüzde 67,6 olarak kaydedildi.
Finansman destekli satışlarda da sınırlı bir gerileme görüldü. İpotekli konut satışları aynı dönemde yüzde 2,8 düşüşle 19 bin 754 adet olarak gerçekleşirken, toplam satışlar içerisindeki payı yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
Nominal artış sürüyor, reel fiyatlar geriledi
Endeksa verilerine göre mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il içerisinde yıllık nominal metrekare fiyat artışında Denizli yüzde 32,4 ile ilk sırada yer aldı. Denizli’yi Ankara yüzde 30,7, Elazığ yüzde 29,1, Kocaeli yüzde 28,8 ve Antalya yüzde 28,8 izledi.
Yıllık reel değişimde Denizli yüzde – 0,05 ile yataya yakın seyrederken, Ankara’da yüzde – 1,4, Elazığ’da yüzde – 2,5, Kocaeli ve Antalya’da yaklaşık yüzde – 2,8’lik gerileme görüldü. Türkiye genelinde yıllık reel değişim yüzde – 6,5 oldu.
Türkiye genelinde geri dönüş süresi 13 yıl
Konut yatırımında önemli göstergelerden biri olan amortisman, yani geri dönüş süresi, Türkiye genelinde 13 yıl olarak hesaplandı. Bu veri, konut fiyatları ile kira getirisi arasındaki ilişkiyi göstermesi açısından yatırımcılar için öne çıkan başlıklardan biri oldu.
Mayıs ayında en fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da görüldü. Muğla’yı 18 yıl ile Elâzığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın takip etti. İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl oldu.
Yüksek fiyat seviyelerine sahip sahil kentlerinde geri dönüş sürelerinin daha uzun olması, konut değerlerinin kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyelerde seyrettiğini gösterdi. Bu durum özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında fiyat artışı kadar kira getirisi ve amortisman süresinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koydu.
5 büyük il içinde en yüksek yıllık artış Ankara’da
Türkiye’nin nüfusa göre en büyük beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya içinde yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Ankara’yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23,0 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir takip etti.
Enflasyondan arındırılmış yıllık değişime bakıldığında Ankara’da reel fiyat değişimi yüzde -1,4, Antalya’da yüzde -2,8, İstanbul’da yüzde -3,7, Bursa’da yüzde -7,1, İzmir’de ise yüzde -9,1 seviyesinde gerçekleşti. Böylece beş büyük ilin tamamında nominal fiyat artışı sürerken, reel fiyatların gerilediği görüldü.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatı İstanbul’da 63.184 TL, Antalya’da 54.541 TL, İzmir’de 51.917 TL, Ankara’da 37.611 TL, Bursa’da ise 35.183 TL olarak hesaplandı. Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6.950.240 TL ile beş büyük il arasında ilk sırada yer aldı. İstanbul’u İzmir 6.281.957 TL, Antalya 5.999.510 TL, Ankara 4.814.208 TL ve Bursa 4.468.241 TL takip etti.
Veriler, Ankara’nın beş büyük il içinde yıllık nominal artışta en güçlü performansı gösterdiğini; ancak beş büyük ilin tamamında reel fiyat değişiminin negatif bölgede kaldığını ortaya koydu.
Metrekare fiyatında zirve Muğla’da
Metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83.029 TL ile Muğla’da kaydedildi. Muğla’yı 63.184 TL ile İstanbul, 54.541 TL ile Antalya, 52.041 TL ile Çanakkale ve 51.917 TL ile İzmir izledi.
Ortalama konut satış fiyatında da Muğla ilk sırada yer aldı. Muğla’da ortalama konut fiyatı 10.710.741 TL olarak hesaplanırken, İstanbul’da 6.950.240 TL, Aydın’da 6.578.060 TL, İzmir’de 6.281.957 TL, Çanakkale’de ise 6.140.838 TL seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, özellikle sahil bölgeleri ve büyükşehirlerde konut edinme maliyetlerinin Türkiye ortalamasının belirgin şekilde üzerinde seyrettiğini gösterdi.
“Mayıs verilerini dönemsel etkilerle birlikte okumak gerekiyor”
Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, şunları söyledi:
“Mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştu. Bu tabloda geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra, ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisini de dikkate almak gerekiyor. Bu nedenle Mayıs verisini tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte okumak daha doğru olur.
Fiyat tarafında ise nominal artışın sürdüğünü, ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında reel fiyatların gerilediğini görüyoruz. İpotekli satışların hâlâ düşük seviyelerde seyretmesi ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 gerilemesi, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyuyor. Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşünüyoruz” dedi.
Öğüt, konut alım-satım kararlarında veriye dayalı hareket etmenin önemine dikkat çekerek şunları ekledi:
“Konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde, alım-satım kararlarını yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak vermemek gerekiyor. Biz Emlakjet’te kullanıcıların nominal değişim, reel değişim, geri dönüş süresi ve bölgesel piyasa dinamiklerini birlikte görebileceği bir karar platformu sunuyoruz. Konut almayı, satmayı ya da yatırım yapmayı düşünen herkesin bu verileri karşılaştırarak hareket etmesini öneriyoruz; çünkü doğru veriye bakmak, daha sağlıklı kararların temelini oluşturuyor.”
