Konut fiyatlarındaki ‘akılalmaz’ yükseliş bilhassa 2018’den sonra başladı ve günümüzde de süratle artıyor. Merkez Bankası (MB) tarafından en son açıklanan Nisan 2023 istatistiklerine nazaran, son 1 yıl içinde Türkiye’de konut fiyatları yıllık olarak yüzde 121,3 artış gösterdi. Bu oran İstanbul’da yüzde 114,1 olurken, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 126,1 ve yüzde 123 olarak ölçüldü. Son 4 yıldaki konut fiyatlarındaki artışlara bakıldığında ise, MB’ye nazaran yüzde 675’lik bir yükseliş göze çarpıyor.
4 YILDA YÜZDE 713 ARTTI!
Birgün’den Semih Güven’in haberine nazaran, Türkiye çapında gayrimenkul pahası, lokasyon bilgi tahlili ve öngörüleri sunan Endeksa datalarına nazaran ise son 4 yılda Türkiye’de metrekare başına düşen konut fiyatları yüzde 713 artmış durumda.
Nisan 2019’da İstanbul’da metrekareye düşen fiyat 3 bin 320 lira iken, Mayıs 2023’te bu meblağ yüzde 704 artışla 29 bin 646 liraya yükseldi. Yani, İstanbul’da 100 metrekare bir mesken sahibi olmak istiyorsanız ortalama 3 milyon TL’yi gözden çıkarmanız gerekiyor. Bunun yanında, örneğin Beşiktaş üzere merkeze yakın bir ilçede konut sahibi olmak istiyorsanız, metrekare başına ortalama 80 bin 509 TL’ye sahip olmanız gerekiyor ki, bu da 100 metrekarelik bir mesken için 8 milyon TL ediyor.
Diğer büyükşehirler için de durum çok farklı değil. Ankara’da Nisan 2019-Mayıs 2023 ortasında konut fiyatları yüzde 722, İzmir’de yüzde 717 artmış durumda. Trabzon’da fiyatlar yüzde 722 artarken, Mersin’de fiyat artışı yüzde 833’e ulaşmış durumda.
BAHANE OLARAK ‘MALİYET’ DENİYOR AMA…
İnşaat maliyetlerine bakıldığında ise, konut fiyatlarının, maliyetlerin epeyce üzerinde arttığı görülüyor. TÜİK tarafından açıklanan Nisan 2023 İnşaat Maliyet Endeksi’ne nazaran, 2019 Nisan ayında 152,1 olarak açıklanan paha, 2023 Nisan’da 873,91 oldu. Yani inşaat maliyetleri yüzde 474 artış ile konut fiyatlarındaki artışın neredeyse yarısında kaldı. Hasebiyle, konut fiyatlarındaki artışı maliyetlere bağlamak, durumu açıklamakta yetersiz kalıyor.
TÜRKİYE, EN YAKIN RAKİBİNİ DÖRDE KATLADI
Türkiye’de artan konut fiyatlarına ait geliştirilen, “dünyada da artıyor” kelamı hakikat, lakin sayılar Türkiye’nin konut fiyat artışında dünyadaki en yakın rakibini bile dörde katladığını gösteriyor.
Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü (OECD) tarafından hazırlanan konut fiyatları istatistiklerine nazaran, 2015-2023 yılları ortasında dünyada konut fiyatları en çok artan ülke, yüzde 703 artışla açık orta farkla Türkiye olarak ölçülüyor. Türkiye’nin en yakın rakibi yüzde 163 artışla Macaristan olurken, OECD ülkelerindeki ortalama artış yüzde 69. Avrupa’da artış oranı ortalama yüzde 44, ABD’de yüzde 82 olarak ölçülüyor.
FİYATLAR NEDEN BU KADAR ARTTI?
İktidar tarafından Türkiye’nin içine sürüklendiği ekonomik model ve dış siyasette takındığı siyasi tavır, Türkiye’de konut fiyatlarında astronomik artışlara yol açıyor. Enflasyonun hayli altında belirlenen faiz oranı, elinde Türk Lirası bulunduranları, parasının pahasını korumak için konut almaya itiyor.
Türkiye iktisadının üretime dayanmayan yapısı, konutta rantı tepeye taşıyor. İktidarın ekonomik darboğazı aşmak için yabancılara konut karşılığı vatandaşlık veren düzenlemesi, fiyatları şişiriyor. Tüm bunların üstüne, Ukrayna’ya saldıran Rusya’ya karşı ABD-AB tarafından geliştirilen ekonomik yaptırımlar, Rus vatandaşların Türkiye’de konutlara olan ilgisini tarihin en yüksek düzeyine taşımış durumda.
YABANCILARA SATILAN KONUT SAYISINDA PATLAMA YAŞANDI
Konut fiyatlarının artış seyrine bakıldığında, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayanlara konut karşılığı vatandaşlık verilmesi adımının direkt tesir ettiği görülüyor.
Ocak 2017’de “Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına ait Yönetmelikte Yapılan Değişiklik”le, 3 yıl satmamak şartıyla en az 1 milyon dolarlık taşınmaz satın alan yabancılara TC vatandaşlığı verilmeye başlandı. Atılan adımla birlikte 2016 yılında 18 bin 189 olan yabancılara satılan konut sayısı 2017 yılında hudutlu bir yükselişle 22 bin 234 oldu.
2018 Eylül ayında ise, 1 milyon dolar olan hudut, 250 bin dolar ya da karşılığı döviz yahut TL olarak değiştirilince, yabancılara yapılan konut satışı adeta patlama göstererek yıllık 39 bin 663 adete yükseldi.
13 Haziran 2022’ye kadar uygulanan bu düzenlemenin sonunda; yabancılara satılan konutun toplam konut satışlarına oranı 2016’da yüzde 1.4’ten Haziran 2022’de yüzde 5.2’e kadar çıktı.
Şu anki mevcut düzenlemede ise 400 bin dolarlık konut satın alan bir kişi TC vatandaşı olabiliyor. Bu durum, yabancılara konut satışının toplam satışlar içindeki oranını Mayıs 2023 itibariyle yüzde 2,8’e kadar indirmiş olsa da yabancılara konut karşılığı vatandaşlık düzenlemesi öncesi yüzde 1’li düzeylerden epey yüksek durumda kalmaya devam ediyor.
BUNDAN SONRA NE OLACAK?
Milletvekili ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin akabinde, iktisattaki düşük faiz siyasetinin terk edilmesine dönük atılan birinci adımlarla birlikte, krediye erişimin zorlanması ve kredili konut satışının düşüşüne yol açarak iç talebi azaltması beklenebilir.
Buna rağmen, Türk Lirası’nda yaşanan çok kıymetsizleşme eğiliminin hızlanarak artması, yabancılar için Türkiye’yi daha ucuz hale getireceğinden konut talebindeki azalmayı bir ölçü frenleyebilir.
Konut fiyatlarındaki sert yükselişlerin bir müddetliğine durma ihtimali olsa da, Türkiye’de konut dalının süratli zenginleşme alanı olarak takdim edilmesi nedeniyle konut fiyatları, maaşlı çalışanların alım gücünün yetmeyeceği düzeylere gelmiş durumda.
RUSYA’NIN BÜYÜK İLGİSİ BLOG SİTELERİNE YANSIDI
Yabancılara konut satışının ülkelere nazaran dağılımına bakıldığında ise, aslan hissesini Rusya’nın aldığı görülüyor. 2022 yılında Rus vatandaşlar Türkiye’den 16 bin 312 konut alırken, Rusya’yı 8 bin 223 ile İran ve 6 bin 241 ile Irak izliyor.
2023 yılının birinci 5 ayına bakıldığında da Rusya, 5 bin 723 ile açık orta dorukta bulunuyor. Rusya’yı 2 bin 324 ile İran ve 809 ile Irak izliyor.
Bir öbür değerli data ise Ukrayna’nın ilgisi… Evvelki yıllarda Türkiye’den konut alma konusunda birinci 20’ye bile güç giren Ukrayna, 2022 yılında başlayan Rusya ile savaşın akabinde Türkiye’ye olan ilgisini artırdı. Ukrayna, 2022 yılında 2 bin 574 ile Türkiye’den en çok konut alan 6’ncı ülke oldu. 2023’ün birinci 5 ayında ise 770 ile dördüncü sırada yer aldı.
Rusların Türkiye’ye olan ilgisinin nedeni, Ukrayna’ya saldırmasının akabinde Rusya’nın karşılaştığı ABD-AB yaptırımları sonrasında Türkiye’nin, Ruslar için manisiz bir formda yatırım yapılabilir bir ülke olarak öne çıkması.
2015 Kasım ayında Türkiye’nin Rus uçağını düşürmesinin akabinde iki ülke ortasındaki alakalar durma noktasına gelmiş, 2017 yılında Ruslar Türkiye’den yalnızca bin 331 konut satın almışlardı. Gerek Türkiye’nin 2017 yılında yaptığı düzenlemeyle yabancılara konut satışının önünü açması, gerekse Türkiye-Rusya ortasındaki siyasi krizin tahlili, 2018 yılından 2021 yılına kadar Rusların Türkiye’deki konutlara olan ilgisini istikrarlı halde artırdı.
2022 yılında ise Rusya-Ukrayna Savaşı ve Rusya’ya uygulanan ekonomik yaptırımlar, Ruslar için Türkiye’yi cazip bir pazar haline getirdi.
Rusların Türkiye’ye olan ilgisine özel bir parantez açmak gerekiyor. Rus siteleri ortasında, “Türkiye’de konut sahibi olmak” başlıklı birçok makale bulunuyor. Bu makalelerde, Türkiye’de konut satın alımına ait tüm idari ayrıntılar bulunurken, emlakçılarla bağlantıların nasıl olması gerektiği bile detaylı biçimde anlatılıyor. Örneğin, Antalya’ya yerleşen ve Türkiye’de konut dalı hakkında Rus vatandaşlarına bilgilendirici çalışmalar yapan bir Rus olarak kendisini tanıtan Sofia Pascal imzalı bir makalede Türkiye’de konutların fiziki yapısı, Türkiye’deki emlakçıların hangi müşterilerden hoşlandığı, emlakçılarla görüşürken bütçenin asla düşük gösterilmemesi, tapu süreçlerinde yapılması gerekenler tüm ayrıntılarıyla anlatılmış durumda…
