Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), konut kredilerine yönelik düzenlemede değişikliğe giderek kredi kullanım limitlerini güncelledi. Yeni düzenleme ile özellikle ikinci el ipotekli konut alımlarında uzun süredir uygulanan kısıtlamalar gevşetildi.
Sektör temsilcileri, yapılan değişikliği düşük ve orta gelir grubuna yönelik konut piyasasında bir “gevşeme” adımı olarak değerlendiriyor.
İkinci el konut alımlarında krediye erişim kolaylaştırıldı
BDDK’nin hafta sonunda açıkladığı düzenlemenin ardından Cumhuriyet’in haberine göre, 7 milyon TL’nin altındaki konutlar için kullanılabilecek azami kredi tutarlarında iyileştirmeye gidildi. Ayrıca birinci el ve ikinci el konut alımlarında daha önce uygulanan farklı kredi kullanım oranları kaldırıldı.
Önceki uygulamada ikinci el konutlarda kredi kullanım oranları birinci ele kıyasla daha düşük seviyede belirlenirken, yeni düzenleme ile ikinci el konut alımlarında krediye erişim önemli ölçüde kolaylaştırıldı.
Orta gelir grubunun konut alımını kolaylaştı
Düzenlemeyi değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, yüksek konut fiyatları ve kredi faizlerinin konuta erişimi zorlaştırdığına dikkat çekti.
“Yüksek konut fiyatları ve yüksek kredi faizleri konuta erişimi çok zorlaştırdı. Düzenleme ile özellikle orta gelir grubunun konut alımının biraz daha kolaylaştırılmaya çalışıldığını söyleyebiliriz” diyen Maya, şöyle devam etti:
Bu bir gevşeme işareti. Çünkü daha önce 10 milyon TL üzerindeki ikinci el evlerde kredi bulunamıyordu. Artık 10–20 milyon TL arasındaki konutlarda değerinin yüzde 50’sine kadar kredi çekebileceksiniz. Bu anlamda bir gevşemeden bahsedebiliriz.
BDDK, söz konusu düzenlemenin “finansal kaynakların alt gelir gruplarını destekleyecek şekilde verimli kullanımı” amacıyla hayata geçirildiğini bildirdi.
Eski uygulamada, 2–5 milyon TL değerindeki ikinci el bir konut için azami yüzde 60 oranında kredi kullanılabiliyordu. Yeni düzenleme ile bu oran yüzde 90 seviyesine çıkarıldı.
Lüks konuta sınırlama
Lüks segmentte yer alan konutlara yönelik kredi kullanımında ise sınırlamalar getirildi. Buna göre, daha önce 20 milyon TL ve üzeri değerdeki birinci el konut alımlarında azami yüzde 60 olarak uygulanan kredi oranı, yeni düzenleme ile yüzde 40’a düşürüldü.
Yükselen kredi faizleri, ekonomi yönetiminin talebi sınırlamaya yönelik adımları ve önceki düzenlemeler, ipotekli konut satışlarında belirgin bir düşüşe yol açtı.
TÜİK verilerine göre, 2022 yılı sonunda ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı yüzde 19 iken, bu oran 2025 yılı sonunda yüzde 14’e geriledi.
Makbule Yönel Maya, son düzenlemenin özellikle konuta erişimin daha zor olduğu büyük şehirlerde hareketlilik yaratabileceğini söyledi.
“Şu anda konut fiyatları enflasyonun altında artış gösteriyor. Fiyatların fazla artmadığı bir dönemde kredi değer oranlarındaki bu iyileştirme alıcı tarafında karşılık bulur. Çünkü kiralar yüksek, insanlar kira ödemek yerine oturacağı evi almak istiyor” diyen Maya, kredi maliyetlerine dikkat çekti.
Ancak bundan sonra ikinci aşama kredi maliyetlerinin ne olacağı konusu. Merkez Bankası faizleri düşürüyor. Faiz indirimleri kredi maliyetlerine de yansırsa düzenleme daha fazla karşılık bulur.
Faiz oranları yüzde 2,69–2,79 aralığında
TCMB, ocak ayında 100 baz puanlık indirimle politika faizini yüzde 37 seviyesine çekti. Mevcut durumda 10 yıllık konut kredileri için aylık ortalama faiz oranları yüzde 2,69–2,79 aralığında bulunuyor.
Maya, kredi faizlerinin düşük olduğu dönemlerde ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yüzde 30 seviyelerine çıktığını hatırlatarak, son düzenleme ile bu oranın artabileceğini ancak sınırlı kalacağını belirtti.
BDDK düzenlemesine göre, tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının adına kayıtlı en az bir konutunun bulunması halinde, belirlenen kredi oranlarının yüzde 75 azaltılarak uygulanmasına ise devam edilecek.
